大型商业地产商若不发行REITs，投资回报基本维持在2%至4%。不少外地投资者选择在上海购置商铺，核心逻辑是上海作为国际性大都市，消费水平与物价水平更高，商铺租金收益也会相应更高。

事实上，上海多数日用品物价低于外地。上海汇聚河马、奥乐齐、山姆等众多国际连锁品牌，且品牌运营体系成熟。本文以上海马当路中海国际中心环宇荟项目为例，该项目由开发商重金打造，年收益率仅两个多点，低于普通散户小型商铺的回报率。

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中海国际中心环宇荟总建筑面积近16万平方米，总投资85亿元。2012年，中海拿下该旧改地块，地块紧邻新天地翠湖别墅住宅，原址为住宅用地，经拆迁旧改后，规划建设写字楼及底层裙楼商业，地下一层整体规划为商业业态。项目2014年至2017年为建设期，2018年7月启动试营业，营业时间与隔壁凯德项目基本同步，2018年10月正式开业。

2023年，项目完成一次业态改革，缩减大面积零售业态，新增餐饮、酒吧业态。2026年，项目再次启动升级改造，对沿街商铺外立面进行整体翻新。

该项目运营近十年，开发商持续持有、未对外出售，且整体收益率偏低。项目包含一楼外沿街、一楼内街商业区域，地铁可直达项目场地，高层区域以写字楼业态为主。

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中海国际中心环宇荟各区域租金标准如下：一楼商铺租金约38元/平方米/天；地铁口地下一层商铺租金约20元/平方米/天；酒吧业态区域租金约10元/平方米/天；高层写字楼高区租金约12元/平方米/天，低区租金约7元/平方米/天，项目物业费处于较低水平，为38元。项目全年整体毛租金收入接近2亿元。对面旭辉楼宇已有出售计划，中海国际中心环宇荟暂无出售消息。该综合体包含两栋楼宇，底部配套商业，建国东路沿街区域目前处于改造阶段。

市值近万亿的大型企业，持续持有上海核心区域回报率仅2%的物业，核心原因是资产稳定性。企业规模越大，抗风险需求越高，需要优质底仓资产对冲市场波动。此类企业资金多来源于借贷，需持续偿还本息，稳定的底仓资产可保障企业具备持续偿债能力。

大型资本购置商业资产，核心诉求为稳定收益，而非高回报率。预算在两三百万至一千万的中小投资者，多单一追求高回报率，投资逻辑相对片面。而预算两三千万、五千万以上及上亿资金的投资者，更适合配置底仓型商业资产。该类资产无需担忧空置问题，租赁稳定性极强，可作为企业应急储备资产，在企业经营出现危机时快速变现、盘活资金，化解经营风险。

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